Obecnie w Polsce obserwujemy stały rozwój rynku budowlanego, co przekłada się na rosnącą popularność umów o roboty budowlane. W Internecie dostępne są liczne wzorce, które przedsiębiorcy często wykorzystują. Jednakże, korzystanie z takich szablonów nie zawsze skutecznie zabezpiecza interesy stron. Warto pamiętać, że dostępne powszechnie wzorce umów przygotowywane są w oparciu o przepisy ogólne i zazwyczaj nie są dopasowane do ochrony interesów konkretnego Wykonawcy czy Inwestora. Mimo że obie strony dążą do zakończenia realizacji inwestycji, ich interesy mogą być różne i uznane za konkurencyjne. Dotychczas, wskazywaliśmy na to jakie elementy w umowie będą istotne dla Inwestora, pora więc przyjrzeć się temu, o co w umie powinien zadbać Wykonawca.
Zapłata wynagrodzenia
Kluczowym aspektem dla każdego Wykonawcy jest zapewnienie zapłaty za wykonane prace. W związku z tym, tworząc umowę o roboty budowlane, Wykonawcy skupić powinni się na jasnym i precyzyjnym ustaleniu kryteriów i zasad wypłaty wynagrodzenia. Chociaż ustawodawca wprowadził do kodeksu cywilnego mechanizmy mające na celu ochronę przedsiębiorców, takie jak gwarancje zapłaty za roboty budowlane (art. 6491-6495 kodeksu cywilnego), w praktyce w dalszym ciągu spotykamy się z zatorami płatniczymi, czy sporami związanymi z wymagalnością wynagrodzenia. Co zatem zrobić, aby wykonane roboty zostały należycie i sprawnie rozliczone?
Forma umowy
Mimo jasnych przepisów nasza praktyka pokazuje, że umowy często, zwłaszcza w przypadku stosunkowo niewielkich zleceń, zawierane są bez formy pisemnej. O ile w przypadku prowadzenia negocjacji mailowych, w przypadku sporów mamy jeszcze możliwość rekonstrukcji pewnych ustaleń, o tyle z całą pewnością brak dokumentu, z którego wykonywać będą prawa i obowiązki stron, w znaczącym stopniu potrafi utrudnić wykonawcom ostateczną realizacje prac i uzyskanie należnego im wynagrodzenia. Ponadto, musimy pamiętać, iż obecnie po przywróceniu odrębnego postępowania w sprawach gospodarczych i prymatu dowodu z dokumentów, ewentualne sądowe dochodzenie należności może być znacząco utrudnione, jeśli nie zadbamy o spisanie najważniejszych postanowień zawieranej umowy.
Zasady odbiorów
Jeśli mamy już umowę w formie pisemnej, warto w niej zawrzeć zasady odbiorów, które często są źródłem sporów i zazwyczaj budzą najwięcej wątpliwości. Zwyczajowo, dokonanie odbioru warunkuje wypłatę wynagrodzenia, co za tym idzie, w celu opóźnienia wypłaty należnego wynagrodzenia niejednokrotnie Inwestorzy w umowach starają się zawrzeć zapisy, które pozwolą im na odmowę odbioru. Zdarza się również, że dopiero w stanie faktycznym zgłoszone do odbioru roboty są kwestionowane, a Inwestor odmawia ich odbioru z teoretycznie błahego powodu.
W orzecznictwie przyjmuje się, iż przyczyną odmowy odbioru mogą być tylko wady istotne, jednak pojęcie to jest na tyle ogólne, że w dalszym ciągu spotykamy się z odmową odbioru w przypadku konieczności regulacji przysłowiowej jednej śrubki. Co za tym idzie, w interesie Wykonawcy pozostaje określenie w umowie przyczyn uzasadniających odmowę odbioru wykonanych prac lub ich części. Oczywiście można zawrzeć zarówno katalog zamknięty takich okoliczności, jak i postarać się o zapisy bardziej elastyczne. W konsekwencji może nam to oszczędzić nerwów i niepotrzebnych procesów sądowych. Pamiętajmy również, że odbiór nawet z istniejącą usterką pozwala nam uniknąć kar za opóźnienie w realizacji przedmiotu umowy i otwiera nam dodatkowy termin na poprawienie ewentualnych niedociągnięć.
Etapowanie robót
Kolejną istotną kwestią jest precyzyjne określenie etapów, po których roboty będą odbierane. O ile w przypadku stosunkowo niewielkich inwestycji czy pojedynczych zleceń, można przyjąć, że roboty odbierane są całościowo w ramach odbioru końcowego, tak w przypadku prac przewidujących różne elementy np. prac w obrębie instalacji kanalizacyjnych i drogowych, prac na dużych odcinkach, wskazane jest etapowanie płatności. Takie podejście pozwala na bieżące finansowanie prac, co jest korzystne dla Wykonawcy. Zgoda na jednorazową płatność końcową, de facto, oznacza kredytowanie całej inwestycji, co może prowadzić do trudności finansowych, zwłaszcza przy wypłacie wynagrodzeń dla podwykonawców.
Współpraca ze strony inwestora
Omówione powyżej kwestie w dużej mierze dotyczą również sposobu, w jaki Wykonawca powinien zadbać o to, aby Inwestor był zaangażowany w proces realizacji prac przez cały czas ich trwania. Oczywiście, ustawodawca zapewnił nam pewne przepisy ogólne, które pozwalają nam np. na odstąpienie od umowy w przypadku braku współdziałania Inwestora (art. 640 k.c.). Jednak przystępując do realizacji inwestycji celem Wykonawcy jest jej pełna realizacja i osiągnięcie zamierzonych celów finansowych, które w przypadku odstąpienia byłyby zagrożone. W związku z tym warto w umowie wskazać obowiązki Inwestora oraz przewidzieć kary umowne na wypadek odstąpienia przez Wykonawcę od umowy z przyczyn leżących po stronie Inwestora. Taki zapis może skutecznie zmotywować Inwestora do utrzymywania współpracy z Wykonawcą, mającej na celu pomyślne zakończenie projektu.
Terminy i opóźnienia
Tym, co w dalszym ciągu sprawia wiele problemów praktycznych, jest kwestia terminowości realizacji umów. Oczywiście, każda umowa zawiera określony termin zakończenia prac, jednak dla Wykonawcy kluczowe jest również zdefiniowanie podstaw, które uzasadniają ewentualne zmiany terminów, zarówno odbiorów częściowych, jak i końcowego odbioru. Ponadto, ważne jest, aby umowa precyzyjnie określała, czy kary umowne za ewentualne nieterminowe opóźnienia, są zależne od zawinienia Wykonawcy. Istotnym jest, aby upewnić się, że Inwestor nie przenosi na Wykonawcę całej odpowiedzialności za planowanie prac i potencjalne opóźnienia związane z działaniami organów lub problemami z dostępnością materiałów, które także będą skutkowały nałożeniem kar na Wykonawcę.
Przedstawione wyżej zapisy umowne stanowią tylko fragment ważnych kwestii związanych z realizacją umowy o roboty budowlane i uzyskaniem należnego Wykonawcy wynagrodzenia. Choć ustawodawca dbając o interesy podmiotów teoretycznie słabszych, jakimi są Wykonawcy (zwłaszcza będący małymi lub średnimi przedsiębiorcami), wprowadza pewne regulacje, które chronią ich interesy, chcąc tak uniknąć niepotrzebnego stresu i wieloletnich postępowań sądowych, warto już na etapie tworzenia umowy zadbać o to, aby nasza umowa gwarantowała nam możliwie przejrzyste mechanizmy realizacji pracy i późniejszego jej rozliczenia.
