Choć umowa urbanistyczna nie jest nową instytucją na gruncie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, to dopiero reforma planowania przestrzennego, która weszła w życie 24 września 2023 r. (o reformie planowania przestrzennego piszemy tutaj i tutaj) dała szansę na szersze wykorzystanie tego instrumentu. Przed wspominaną datą umowa planistyczna była funkcjonalnie powiązana z miejscowym planem rewitalizacji. Z tego względu zastosowanie umowy urbanistycznej było marginalne. Oczywiście gminy zawierały z inwestorami umowy, na mocy których inwestorzy realizowali określone prace w zamian za umożliwienie im realizacji innej inwestycji, jednak te relacje istniały na gruncie cywilnoprawnym. Brak było odpowiedniej regulacji administracyjnoprawnej, która nadawałaby gminom kompetencje do zawierania takich umów.
Zintegrowany Plan Inwestycyjny
Na gruncie obowiązujących przepisów umowa urbanistyczna powiązana jest ściśle ze zintegrowanym planem inwestycyjnym (ZPI). Jej zawarcie uzależnione jest od uchwalenia przez radę gminy zintegrowanego planu inwestycyjnego. Sam ZPI jest nową instytucją na gruncie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. ZPI uchwalany jest na wniosek inwestora, który dla konkretnego obszaru przedstawi projekt zagospodarowania, w tym realizacji inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej. Inwestycją główną może być np. wybudowanie osiedla mieszkaniowego czy strefy rozrywki, co nie mogło być zrealizowane na mocy obowiązujących przepisów, w tym zapisów planu miejscowego.
Inwestycja uzupełniająca
Z punktu widzenia umowy urbanistycznej istotniejszą kwestią jest jednak inwestycja uzupełniająca, która jest przedmiotem samej umowy urbanistycznej. Zgodnie z definicją zawartą w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym inwestycja uzupełniająca to inwestycja w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy sieci uzbrojenia terenu, dróg publicznych, linii kolejowych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego, placówek opieki zdrowotnej, obiektów, w których prowadzona jest działalność z zakresu pomocy społecznej, obiektów służących działalności pożytku publicznego, obiektów sportu i rekreacji, obszarów zieleni publicznej, obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową – o ile służą one obsłudze inwestycji głównej.
Umowa urbanistyczna – treść
W treści umowy urbanistycznej inwestor zobowiązuje się do realizacji określonej inwestycji uzupełniającej na rzecz gminy, w zamian za uchwalenie ZPI pozwalającego inwestorowi na realizację inwestycji głównej. Z literalnego brzmienia przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, iż w każdej umowie inwestor musi się zobowiązać do realizacji inwestycji uzupełaniającej, a jedynie fakultatywnie strony mogą ustalić dodatkowe świadczenia inwestora, w tym przekazanie na rzecz gminy nieruchomości stanowiących część inwestycji głównej, pokrycia kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej czy pokrycia kosztów wpłaty odszkodowań na rzecz podmiotów trzecich w związku z utratą wartości przez grunty na skutek uchwalenia ZPI. Taka wykładnia wydaje się jednak zbyt rygorystyczna i niezgodna z celem regulacji. Należy przyjąć, że nie w każdym przypadku inwestor musi zrealizować we własnym zakresie inwestycję uzupełniającą, a może jedynie pokryć jej koszty. Sama gmina lub podmiot trzeci może z kolei wziąć na siebie ciężar wykonania inwestycji. Ważne jedynie, aby inwestycja uzupełniająca, którą będzie finansował inwestor wchodziła w zakres inwestycji opisanych w przytoczonej powyżej ustawowej definicji.
Umowa urbanistyczna powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego, a jej stronami może być kilku inwestorów, pod warunkiem, że razem złożyli wniosek o uchwalenie zintegrowanego planu inwestycyjnego.
Niewątpliwie umowa urbanistyczna wraz z zintegrowanym planem inwestycyjnym stanowi usankcjonowanie tego co było obecne już w relacjach gmin z inwestorami. Do momentu wejścia w życie reformy planowania przestrzennego gminy zawierały z inwestorami umowy prawa cywilnego, na mocy których inwestorzy realizowali np. budowę chodników, przebudowę skrzyżowań, czy partycypowali w kosztach budowy placówek oświatowych. Wadą tego rozwiązania był jednak brak umocowania ustawowego, co hamowało niektóre gminy przed zawieraniem takich umów. Po wprowadzeniu do ustawy ZPI umowy urbanistyczne powinny zyskać na popularności, bowiem procedura uchwalenia ZPI jest w miarę przejrzysta i nieskomplikowana, co może wpłynąć na popularność umów urbanistycznych. Już teraz możemy zaobserwować wzmożone zainteresowanie inwestorów ZPI, jednak z głębszą oceną tej regulacji należy jeszcze poczekać.
