Sposoby zabezpieczenia interesów Inwestora w Umowie o roboty budowlane

Często przy realizacji robót budowlanych Inwestorzy spotykają się z problemami takimi jak opóźnienia czy nieprawidłowe wykonywanie robót. W obecnych czasach, zwłaszcza przy umowach wieloetapowych finansowanych ze środków publicznych i realizowanych przez różnych wykonawców, nawet drobne zakłócenia mogą mieć istotne konsekwencje dla inwestorów. Jak zatem odpowiednio zabezpieczyć się w umowie o roboty budowlane, aby w przypadku wystąpienia problemów w trakcie realizacji móc skutecznie wpływać na wykonawców i sprawnie zrealizować inwestycję? Poniżej omówione zostaną wybrane, najpowszechniejsze metody zabezpieczeń.

Kary umowne

Najpopularniejszym sposobem zabezpieczenia prawidłowego wykonywania umowy są oczywiście kary umowne uregulowane w art. 483-485 kodeksu cywilnego. Kary umowne:

1. mogą być zastrzeżone na wypadek zarówno niewykonania, jak i nienależytego wykonania umowy;
2. przysługują w zastrzeżonej w umowie wysokości, bez względu na wysokość poniesionej szkody;
3. odnoszą się wyłącznie do niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań niepieniężnych.

W praktyce w umowach o roboty budowlane zazwyczaj spotykamy się z karami umownym zastrzeganymi na wypadek:

1. uchybienia terminom zastrzeżonym w umowie, w tym w przypadku umów etapowych także terminom określonym dla poszczególnych etapów, wykazanych w harmonogramie robót;
2. odstąpienia od umowy z przyczyn leżących po stronie wykonawcy;
3. nieusunięcia stwierdzonych wad i usterek w terminach określonych w umowie.

Choć powyżej opisane ogólne zasady wydają się stosunkowo proste, w dalszym ciągu sposób sformułowania zapisów o karach umownych czy późniejsze prawidłowe ich naliczenie powoduje wiele trudności i stanowi przyczynę licznych sporów sądowych pomiędzy inwestorami i wykonawcami.

Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa

Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa stanowi jedną z najbardziej skutecznych i najszybszych sposobów dochodzenia zapłaty. Gwarancja bankowa posiada swoją definicję ustawową, która można odpowiednio stosować do gwarancji ubezpieczeniowej, gdyż ich charakter jest zbliżony. Bank lub ubezpieczyciel występują tutaj w roli gwaranta zapłaty określonych sum, związanych z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem umowy, prawidłowym usuwaniem wad i usterek lub innych zobowiązań jakie mogą powstać po stronie wykonawcy w stosunku do inwestora.

Przykładowe rodzaje gwarancji to:

1. gwarancja należytego wykonania umowy – zabezpiecza ewentualne roszczenia inwestora wynikłe z nienależytego wykonania kontraktu przez wykonawcę;
2. gwarancja należytego usunięcia wad i usterek – zabezpiecza roszczenia wynikające z udzielonej przez wykonawcę gwarancji jakości oraz z tytułu rękojmi za wady;
3. gwarancja zwrotu zapłaty dokonanej przez zamawiającego na rzecz podwykonawcy za roboty budowlane – zabezpiecza roszczenie regresowe inwestora w przypadku dokonania przez niego zapłaty za roboty budowlane na rzecz podwykonawcy.

W praktyce spotykamy zarówno gwarancje bezwarunkowe, płatne na pierwsze żądanie beneficjenta, zdecydowanie korzystniejsze dla beneficjentów, jak i takie, które wymagają spełnienia dodatkowych przesłanek. Niemniej uzyskanie przez Inwestora gwarancji z całą pewnością znacząco ułatwia proces dochodzenia należności względem wykonawców. Ustalając więc zapisy dotyczące zabezpieczenia w zakresie gwarancji, warto pamiętać, iż w przypadku gwarancji bezwarunkowych beneficjent nie jest uprawniony do powoływania zarzutów względem beneficjenta, jakie wynikając ze stosunku podstawowego, a więc przysługujących wykonawcy względem inwestora w oparciu o zapisy umowy o roboty budowlane.

Wykonawstwo zastępcze

Ten sposób zabezpieczenia pozwala inwestorowi w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w wykonywaniu prac na zlecenie ich wykonania podmiotowi trzeciemu. Tutaj istotnym jest jednak określenie w umowie precyzyjnych warunków i przesłanej po spełnieniu których można skorzystać z tej instytucji.

Odstąpienie od umowy

Odstąpienie od umowy, które często jest połączone z obowiązkiem zapłaty kary umownej, także służy zabezpieczeniom interesów inwestora. Niejednokrotnie w toku realizacji inwestycji może okazać się, iż wykonawca nie posiada odpowiedniego zaplecza lub doświadczenia, które pozwala mu na realizację inwestycji. Kolejne bezskuteczne wezwania, niespełnione deklaracje wykonawców powodują, iż inwestycja się opóźnia, a naliczane kary umowne nie przynoszą efektu. W takich sytuacjach koniecznym jest określenie jasnej procedury odstąpienia od umowy. O ile oczywiście mamy pewne zapisy w kodeksie cywilnym, tak wprowadzenie dodatkowych okoliczności lub procedur umożliwiających zakończenie stosunku umownego niejednokrotnie może znacząco usprawnić proces realizacji inwestycji.

Podsumowanie

Opisane wyżej metody zabezpieczenia są najpowszechniej stosowanymi środkami, które inwestorzy wprowadzają do umów w celu ich sprawnej realizacji. Niestety pomimo ich powszechnego stosowania, nadal w praktyce występują trudności z wyborem właściwych zabezpieczeń, czy sposobem sformułowania poszczególnych klauzul, co może prowadzić do długotrwałych procesów sądowym. Kluczowym etapem jest zatem odpowiednie sporządzanie umowy, która uwzględni zabezpieczenia i procedury umożliwiające sprawną realizację inwestycji.