Zgodnie z zapowiedzią wracamy do Państwa z kolejną publikacją dotyczącą nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która weszła w życie w dniu 24 września 2023 roku. W dzisiejszym artykule pochylimy się szczegółowo nad nową instytucją planowania przestrzennego jaką jest #planogólnygminy (plan ogólny). Wprowadzenie do porządku prawnego tego narzędzia planistycznego stanowi radykalną zmianę i niesie za sobą konsekwencje nie tylko dla organów administracji publicznej, lecz również dla inwestorów, w tym w szczególności dla inwestorów instytucjonalnych.
Na wstępie chcielibyśmy przypomnieć, że plan ogólny gminy ma zastąpić studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (studium) obowiązujące dotychczas w gminach. Różnice pomiędzy oboma dokumentami są znaczące, zarówno w kwestiach stricte prawnych, jak również w kwestiach struktury dokumentów.
Plan ogólny, w odróżnieniu od studium, jest aktem prawa miejscowego, co oznacza, że jego postanowienia wiążą zarówno organy administracji publicznej, jak i obywateli. W związku z powyższym na podstawie zapisów planu ogólnego organy gminy będą mogły kształtować sytuację prawną obywateli.
Elementy obligatoryjne planu ogólnego
W planie miejscowym muszą zostać obowiązkowo określone strefy planistyczne oraz gminne obszary urbanistyczne. Ustawodawca przewidział możliwość uwzględniania następujących stref planistycznych (w nawiasie symbol strefy w planie ogólnym):
- strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną (SW);
- strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną (SJ);
- strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową (SZ);
- strefa usługowa (SU);
- strefa handlu wielkopowierzchniowego (SH);
- strefa gospodarcza (SP);
- strefa produkcji rolniczej (SR);
- strefa infrastrukturalna (SI);
- strefa zieleni i rekreacji (SN);
- strefa cmentarzy (SC);
- strefa górnictwa (SG);
- strefa otwarta (SO);
- strefa komunikacyjna (SK).
Strefy planistyczne muszą zostać wyznaczone w sposób rozłączny, co oznacza, że na dany obszar będzie mógł wchodzić w skład wyłącznie jednej strefy. Powyższe rozwiązanie ma na celu doprowadzenie do jasnego określenia przeznaczenia terenu.
Szczegółowy opis stref planistycznych, z wskazanymi warunkami jakie mają one spełniać, ma zostać określony w dokumencie, który ustawa nazywa gminnymi standardami urbanistycznymi. Dokument ten będzie katalogiem, w którym zawarty zostanie szczegółowy opis stref planistycznych w danej gminie. Co istotne, każda gmina będzie mogła nieco inaczej kształtować charakter stref planistycznych, a granice tej dowolności wyznaczane będą przepisy rangi ustawowej oraz przepisy rozporządzeń.
Katalog będzie zawierał m.in. profil funkcjonalny stref planistycznych, wartość maksymalnej intensywności i wysokości zabudowy oraz maksymalnego udziału powierzchni zabudowy, a także minimalną wartość udziału powierzchni biologicznie czynnej, nie mniejszą jednak niż określona w rozporządzeniu ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.
Gminne standardy urbanistyczne mogą również określać gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej. W tym przypadku chodzi o zasady zapewnienia dostępu do szkół podstawowych oraz obszarów zieleni publicznej. Szkoły podstawowe powinny zostać zlokalizowane w odległości nie większej niż 1500 metrów w miastach oraz 3000 metrów poza miastami liczonej jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych od granicy tej działki do budynku szkoły podstawowej. Natomiast w przypadku obszarów zieleni publicznej odległość ta zależna będzie od obszaru danego terenu zielonego. W przypadku obszarów zieleni publicznej o powierzchni nie mniejszej niż 3 ha będzie to 1500 metrów, natomiast w przypadku obszarów zieleni publicznej o powierzchni nie mniejszej niż 20 ha będzie to maksymalnie 20 ha. W obu przypadkach odległość ta liczona będzie jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych od granicy tej działki do granicy obszaru zieleni publiczne.
Elementy dodatkowe planu ogólnego
Plan ogólny będzie mógł określać również obszary uzupełnienia zabudowy oraz obszary zabudowy śródmiejskiej.
Pierwszy z wymienionych elementów ma bardzo istotne znaczenie, bowiem względem nieruchomości objętych tym obszarem będą mogły nadal być wydawane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (decyzje WZ), do czasu uchwalenia dla tego obszaru miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Wyznaczenie obszaru uzupełnienia zabudowy ma odbywać się z uwzględnieniem potrzeb kształtowania ładu przestrzennego i racjonalnego gospodarowania gruntami rolnymi, w tym przeciwdziałania powstawaniu konfliktów przestrzennych i rozpraszaniu zabudowy. W praktyce powyższe powinno oznaczać, że obszary uzupełnienia zabudowy będą wyznaczane na terenach słabiej zurbanizowanych, które mogą jednak zostać zabudowane.
Decyzje WZ wydane dla nieruchomości położonych w obszarach uzupełnienia zabudowy będą musiały być w pełni zgodne z zapisami planu ogólnego i będą musiały uwzględniać minimalne i maksymalne parametry zagospodarowania terenu zawarte w planie ogólnym. W tym względzie widoczna jest odmienność planu ogólnego od studium, bowiem dotychczas decyzje WZ nie mogły uwzględniać w swojej treści zapisów studium i kształtować na tej podstawie sytuacji prawną obywateli.
Powyższe sprawi, że istotnie zostanie ograniczona możliwość sytuowania zabudowy na terenach dotychczas nieobjętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego i tylko gmina będzie mogła decydować, czy takie obszary będą mogły zostać zabudowane. Dotychczas decyzja o warunkach zabudowy, jeżeli zostały spełnione warunki formalne, musiała zostać wydana przez gminę, niezależnie od tego czy w studium dany obszar był przeznaczony pod zabudowę czy też np. pod zieleń. Ograniczenie to z pewnością zmniejszy podaż gruntów pod zabudowę, a to z kolei będzie miało wpływ na ich wartość.
Od dnia 1 stycznia 2026 r. decyzje WZ będą miały, odmiennie niż do tej pory, charakter terminowy. Decyzje, które zostaną wydane lub uprawomocnią się po tej dacie, wygasną z upływem 5 lat.
Plan ogólny a miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego
Uchwalenie planów ogólnych będzie miało również znaczący wpływ na procedurę sporządzania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Celem ustawodawcy było skrócenie czasochłonnej procedury uchwalania planów miejscowych, lecz mamy uzasadnione wątpliwości, czy w praktyce będzie miało to miejsce. Rozszerzony bowiem został katalog elementów, które muszą być zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz przypadków, w których zapisy takiego planu będą podlegały uzgodnieniu lub zaopiniowaniu przez właściwe podmioty.
W zakresie wpływu planu ogólnego na plan miejscowy, to ustawodawca, precyzując pojęcie zgodności miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z planem ogólnym, stworzył katalog elementów, które powinny być brane pod uwagę przy ocenie tej zgodności. Są to:
- przeznaczenie terenu zgodnego z profilem funkcjonalnym strefy planistycznej obejmującej teren;
- sposób zagospodarowania i zabudowy terenów w zakresie:
- minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej nie mniejszego niż minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej określony dla strefy planistycznej obejmującej teren, a w przypadku terenu położonego w obszarze zabudowy śródmiejskiej – nie mniejszego niż 2/3 minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej określonego dla strefy planistycznej obejmującej teren;
- maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy nie większej niż maksymalna nadziemna intensywność zabudowy określona dla strefy planistycznej obejmującej teren;
- maksymalnego udziału powierzchni zabudowy nie większego niż maksymalny udział powierzchni zabudowy określony dla strefy planistycznej obejmującej teren;
- spełnienie warunków określonych w gminnych standardach dostępności infrastruktury społecznej w przypadku ich ustalenia.
Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje również uproszczoną procedurę uchwalenia i zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lecz będzie ona mogła być stosowana jedynie w przypadkach określonych enumeratywnie w ustawie.
Niewątpliwie uchwalenie planów ogólnych przez gminy doprowadzi do ujednolicenia standardów planistycznych na obszarze całego kraju i wpłynie pozytywnie na jakość planowania przestrzennego. Niemniej jednak wyznaczony gminom termin do uchwalenia planów ogólnych, tj. 1 stycznia 2026 r., wydaje się być nierealny do spełnienia przez znaczną część samorządów. Dlatego też coraz mocniej podnoszone są postulaty jego przesunięcia o co najmniej dwa lata.
W kolejnym odcinku naszej publikacji omówiony zostanie zintegrowany plan inwestycyjny. Zachęcamy do śledzenia naszego bloga.
