Jednym z głównych założeń reformy planistycznej, która weszła w życie 24 września 2023 r. (o reformie planistycznej pisaliśmy wcześniej na naszym blogu: Rewolucja w planowaniu przestrzennym cz.1, Rewolucja w planowaniu przestrzennym cz.2) jest drastyczne ograniczenie możliwości wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, czyli popularnych WZ-ek. Nie będą już mogły być wydawane w takiej skali jak obecnie, choć nie znikną całkowicie z obrotu prawnego. Dzisiejszy artykuł poświęcamy kwestii możliwości ustalenia w planie ogólnym gminy obszaru uzupełnienia zabudowy, dla którego możliwe będzie wydawanie WZ-ek.
Zarówno przed wejściem w życie nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak i do czasu wejścia w życie planów ogólnych gmin, dla obszarów nieobjętych planem miejscowym wydaje się decyzje WZ, które określają rodzaj i parametry przyszłej zabudowy. Decyzja WZ jest niewątpliwie bardzo pożytecznym narzędziem dla inwestorów i pozwala na zabudowę terenów, które często w planach miejscowych uchwalanych później były już wyłączone z możliwości zainwestowania albo było to mocno ograniczone. Niewątpliwe negatywnym skutkiem wydawania WZ-ek jest brak ładu przestrzennego, czy wręcz przyczynianie się do powstawania chaotycznej zabudowy poprzez dopuszczenie jej niejednolitych parametrów czy funkcji na danym obszarze.
Najpóźniej 1 stycznia 2026 r. mają wejść w życie plany ogólne gmin, a jednocześnie wygasną wszystkie studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Ustawodawca, mając na uwadze niewielkie pokrycie terenu kraju planami miejscowymi, dopuścił wyznaczenie w planie ogólnym obszaru uzupełnienia zabudowy, co do którego parametry zabudowy będą ustalane w decyzji WZ. Wyznaczenie takiego obszaru jest jednak fakultatywne, więc z pewnością niektóre gminy nie zdecydują się na taki krok. W konsekwencji zabudowa będzie mogła być realizowalna wyłącznie w oparciu o zapisy planu miejscowego.
Dotychczas decyzje WZ nie musiały być zgodne z zapisami studium i często bywało, że na ich podstawie sytuowano zabudowę na terenie, który studium przeznaczało np. pod zieleń. Po wejściu w życie planów ogólnych wydawane decyzje WZ będą musiały być z nimi zgodne, co w dużym stopniu ograniczy swobodę w kształtowaniu rodzajów i parametrów zabudowy.
Ustalenie granic obszaru uzupełnienia zabudowy nie zostało jednak pozostawione do uznania gmin. Przy wyznaczaniu tychże granic gminy muszą stosować się do Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 2 maja 2024 r. w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy, które weszło w życie z dniem 16 maja 2024 r.
Zgodnie z treścią ww. rozporządzenia granice obszaru uzupełnienia zabudowy wyznacza się w ten sposób, że określa się zgrupowanie nie mniej niż 5 budynków, w których obrys każdego z budynków w zgrupowaniu znajduje się w odległości nie większej niż 100 m od obrysu co najmniej jednego innego budynku w zgrupowaniu. Pod uwagę należy brać następujące rodzaje budynków wedle Klasyfikacji Środków Trwałych:
- budynki przemysłowe,
- budynki handlowo-usługowe,
- budynki biurowe,
- budynki szpitali i inne budynki opieki zdrowotnej,
- budynki oświaty, nauki i kultury oraz budynki sportowe,
- pozostałe budynki niemieszkalne oraz budynki mieszkalne.
Obszary uzupełnienia zabudowy mogą być ograniczane przez gminy, przy uwzględnieniu lokalnych uwarunkowań oraz polityki przestrzennej, natomiast ich rozszerzenie możliwe jest wyłącznie o obszar ustalony zgodnie ze wzorem wskazanym w omawianym rozporządzeniu.
Niewątpliwie wejście w życie planów ogólnych doprowadzi do znacznego ograniczenia wydawania decyzji WZ, a w niektórych gminach może zostać w ogóle wykluczona taka możliwość. Dotyczy to w szczególności gmin o wysokim stopniu pokrycia planami miejscowymi, gdzie zasady kształtowania ładu przestrzennego określają właśnie plany miejscowe. Skutkiem zaś mniejszej liczby WZ-ek ma być poprawa ładu przestrzennego, co jest zresztą celem całej reformy planowania przestrzennego.
