W dzisiejszym artykule omówimy zmiany rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r, dotyczące warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Rozporządzenie ws. warunków technicznych), które wejdą w życie dnia 1 sierpnia 2024 r.
Niewątpliwie większość z nas widziała w sieci lub na własne oczy budynki wielorodzinne oddalone od siebie kilka metrów, czy balkony sąsiednich budynków niemal stykające się ze sobą. Część z czytelników pewnie doświadczyła braku placu zabaw czy terenów zielonych na swoim osiedlu albo braku wystarczającej liczby miejsc parkingowych. Receptą na te bolączki miała być zmiana Rozporządzenia ws. warunków technicznych, jaka została podpisana przez Ministra Infrastruktury w dniu 27 października 2023 r. Niestety nowe przepisy wywołały mieszane uczucia. Z jednej strony kupujący mogli cieszyć się z wprowadzonych zmian, podczas gdy deweloperzy, zwłaszcza ci mniejsi, obawiali się realizacji zaplanowanych już inwestycji i ich opłacalności. Jak jest w rzeczywistości i czy obawy deweloperów związane z nowymi przepisami są uzasadnione? Poniżej krótko scharakteryzujemy najważniejsze zmiany i ocenimy ich wpływ na branżę deweloperską.
Nowe odległości od budynków sąsiednich
Jedną z bolączek inwestycji mieszkaniowych była zbyt mała odległość pomiędzy sąsiednimi budynkami, co zmniejszało komfort korzystania z lokali mieszkalnych. Znowelizowane Rozporządzenie ws. warunków technicznych wprowadza nowe limity odległości dla budynków wielorodzinnych powyżej czterech kondygnacji. Takie budynki, niezależnie od tego czy zostaną zwrócone do granicy ścianą z oknami lub z drzwiami czy bez nich, będą musiały zostać od tej granicy odsunięte na odległość 5 metrów. W konsekwencji dwa budynki wielorodzinne wyższe niż cztery piętra będą mogły być od siebie zlokalizowane w odległości nie mniejszej niż dziesięć metrów, jeżeli są położone na dwóch działkach.
Zmian dokonano również w zakresie odległości usytuowania balkonu budynku wielorodzinnego powyżej czterech kondygnacji od granicy działki. Od 1 sierpnia 2024 r. taka odległość nie może być mniejsza niż 3 metry. W konsekwencji odległość budynków położonych na dwóch działkach, zwróconych do siebie balkonami, nie może być mniejsza niż sześć metrów.
Nowelizacja przewiduje również zmiany w kwestii odległości budynków produkcyjnych lub magazynowych, które będą musiały zostać odsunięte na odległość 30 metrów od:
- istniejącego na innej działce budowlanej budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego;
- projektowanego na innej działce budowlanej budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego, dla których istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.
Istotne zmiany zajdą również w zakresie przegród balkonowych, które będą musiały zapewniać pełne pionowe oddzielenie w postaci stałej przegrody, o przepuszczalności światła nie mniejszej niż 30% i nie większej niż 50%, o wysokości nie mniejszej niż 2,2 metra oraz szerokości nie mniejszej niż 2 metry.
Place zabaw
Nowe regulacje wprowadzają kontrowersyjny obowiązek budowy placu zabaw przy nowo powstających budynkach wielorodzinnych, gdzie liczba mieszkań przekracza 20 lub w zespołach takich budynków. Dotychczas decyzja o budowie placu zabaw pozostawała w gestii inwestora, co często prowadziło do unikania realizacji tego typu obiektów. Po wejściu w życie zmian budowa placu zabaw będzie obligatoryjna, a co najmniej 30 % powierzchni placu zabaw będzie musiało być położone na powierzchni biologicznie czynnej.
Ponadto minimalna powierzchnia palcu zabaw będzie teraz zależna od liczby mieszkań w danym budynku. Dla budynku z 21 mieszkaniami minimalna powierzchnia wyniesie 21 m², a dla obiektów z ponad 300 mieszkaniami – aż 200 m². Rozporządzenie ws. warunków technicznych szczegółowo określa także wymogi dotyczące usytuowania i wyposażenia placów zabaw, co znacząco ogranicza możliwości inwestorów w ustaleniu parametrów takiego placu zabaw.
Minimalna powierzchnia lokalu użytkowego
Oczekiwaną zmianą było również określenie minimalnej powierzchni lokalu użytkowego. Dotychczas zdarzały się przypadki, gdy budowano niewielkie lokale o powierzchni kilkunastu metrów kwadratowych jako lokale użytkowe, które później funkcjonowały jako mieszkania. Po nowelizacji minimalna powierzchnia lokalu użytkowego nie będzie mogła być mniejsza niż 25 m2 z wyjątkiem lokali posiadających bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku położonych na pierwszym lub drugim piętrze. Ograniczenia te nie będą miały zastosowania do lokali użytkowych w budynkach zamieszkania zbiorowego oraz budynkach mieszalnych jednorodzinnych, oraz w przypadku budynków, dla których przed 1 sierpnia 2024 r. zostało wydane pozwolenie na budowę albo zostało skutecznie dokonane zgłoszenie budowy.
Podsumowanie
Niewątpliwie nowelizacja Rozporządzenia ws. warunków technicznych niesie za sobą duże konsekwencje dla inwestorów, którzy rozpoczęli już przygotowania do inwestycji, a którzy będą musieli je dostosować do nowych realiów prawnych. Co oczywiste niesie za sobą koszty, które mogą zostać przerzucone na kupujących, czego konsekwencją może być wzrost cen mieszkań.
Częściowym remedium na te problemy miało być przesunięcie terminu wejścia w życie nowelizacji, która ostatecznie będzie obowiązywać od 1 sierpnia 2024 r. zamiast od pierwotnie planowanego terminu 1 stycznia 2024 r.
W perspektywie długofalowej zmiany, które wejdą w życie 1 sierpnia 2024 r. są niewątpliwie korzystne dla kupujących. Mogą one jednak spowodować zmniejszenie podaży nowych mieszkań, bowiem dostosowanie inwestycji do nowych przepisów może powodować ograniczenie skali przedsięwzięć, a w drastycznych przypadkach nawet rezygnację z ich realizacji.
