W dzisiejszym artykule przybliżymy Państwu rozwiązania dotyczące możliwości uchylenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zdarza się bowiem, że zapisy planów miejscowych stoją na przeszkodzie planom właścicieli nieruchomości i przekreślają, choć często tylko pozornie, ich plany. A zatem zapraszamy do lektury!
Czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest uchwałą rady gminy, która reguluje sposób zagospodarowania terenu na pewnym obszarze danej gminy. MPZP sporządzane są najczęściej dla większych obszarów, lecz występują plany miejscowe, które obejmują swoim zasięgiem np. jedną ulicę czy nawet jedną działkę.
MPZP składa się z:
- części opisowej – jest to treść uchwały, w której wskazane są konkretne regulacje dotyczące możliwości zagospodarowania terenu, np. dopuszczalna powierzchnia zabudowy, wysokość zabudowy, kąt dachów, wyznaczenie terenów zielonych lub też wprowadzony zakaz zabudowy;
- tzw. załącznika graficznego, czyli zbioru map, na które zostały w formie graficznej przeniesione postanowienia z części opisowej MPZP dla każdej z nieruchomości znajdujących się na obszarze objętym MPZP.
MPZP pełni najważniejszą rolę w planowaniu przestrzennym na terenie danej gminy, ponieważ do regulacji w nim zawartych muszą stosować się właściciele wszystkich nieruchomości, co może ograniczać zamierzenia inwestycyjne, a w skrajnych wypadkach – nawet je wykluczać.
Stwierdzenie nieważności (uchylenie) lub zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Właściciele nieruchomości w przypadku konfliktu ich zamierzeń inwestycyjnych z postanowieniami MPZP zastanawiają się, czy istnieją jakiekolwiek możliwości zmiany lub nawet uchylenia MPZP, tak aby możliwe było zrealizowanie inwestycji zgodnie z ich własnymi planami.
Pierwszym rozwiązaniem jest stwierdzenie nieważności MPZP na skutek złożenia skargi do właściwego Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) od uchwały wprowadzającej MPZP. Poniżej opiszemy warunki, jakie należy spełnić, aby skutecznie móc zaskarżyć taką uchwałę.
Analiza MPZP w zakresie istnienia naruszeń prawa
Przed złożeniem skargi należy przeanalizować całą uchwałę pod względem istnienia naruszeń prawa, które dają możliwość skutecznego zaskarżenia MPZP. Skarga do WSA musi bowiem zawierać zarzuty uzasadniające stwierdzenie nieważności MPZP w całości lub w części.
W przypadku żądania stwierdzenia nieważności MPZP w całości taką przesłanką jest naruszenie przez gminę procedury planistycznej (np. brak przeprowadzenia konsultacji lub brak możliwości zgłaszania uwag do projektu MPZP). Takie naruszenia prawa w MPZP występują całkiem często, a sądy administracyjne rozpatrując skargę biorą takie naruszenie pod uwagę również z urzędu.
Najczęstszymi naruszeniami, na jakie powołują się skarżący są:
- niezgodność postanowień MPZP ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego (Studium);
- przekroczenie władztwa planistycznego;
- naruszenie prawa własności;
- naruszenie zasad konstytucyjnych (w tym zasady równości).
Pierwsze z przywołanych powyżej naruszeń ma charakter konkretny, bowiem porównując postanowienia Studium, które gmina musi przestrzegać przy uchwalaniu MPZP, z treścią MPZP można łatwo zidentyfikować, czy naruszenie występuje czy też nie.
Pozostałe wymienione powyżej naruszenia mają charakter ocenny, w związku z czym opieranie na nich zarzutów skargi wymaga starannej i rozbudowanej argumentacji. Tylko w taki sposób można przekonać sąd do naszej racji, a z naszego doświadczenia wiemy, że jest to możliwe.
Legitymacja czynna do zaskarżenia MPZP
Przed wniesieniem skargi na MPZP należy zweryfikować, czy jesteśmy uprawnieni do zaskarżenia MPZP. Zgodnie z generalną zasadą zawartą w ustawie o samorządzie gminnym, uprawnionym do zaskarżenia uchwały rady gminy jest każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostało naruszone przez uchwałę lub zarządzenie organów gminy. Ta regulacja jest wysoce ocenna, jednak praktyka i orzecznictwo sądów administracyjnych wypracowały wskazówki, co do tego kto może zaskarżyć MPZP. Głównym podmiotem uprawnionym do zaskarżenia MPZP są właściciele nieruchomości położonych na obszarze objętym MPZP, z tym że konkretne naruszenie prawa musi bezpośrednio wpływać na sytuację prawną tej osoby (np. ustanowienie zakazu zabudowy na działce należącej do skarżącego). Właściciel danej nieruchomości nie może zaskarżyć MPZP jeżeli postanowienia MPZP nie wpływają na jego sferę prawną w sposób niezgodny z przepisami prawa. W skardze należy zatem wykazać, że zarzucane naruszenie prawa ma bezpośredni wpływ na sytuację skarżącego, a tym samym istnieje interes prawny w zaskarżeniu MPZP. Należy podkreślić, że właściciel nieruchomości może zaskarżyć MPZP niezależnie od tego czy nabył nieruchomość przed czy już po wejściu w życie MPZP. Możliwość zaskarżenia MPZP mają również użytkownicy wieczyści nieruchomości. Orzecznictwo sądów administracyjnych wskazuje, że w niektórych przypadkach np. dzierżawcy nieruchomości mogą zaskarżyć MPZP, jednakże są to przypadki odosobnione i z reguły dzierżawcom takie prawo nie przysługuje.
Kiedy zaskarżyć MPZP
Przepisy prawa nie wyznaczają terminu, w którym należy złożyć skargę na MPZP, w związku z czym można to zrobić w każdym czasie.
Skutek stwierdzenie nieważności MPZP
Jeżeli sąd podzieli nasze zarzuty i przychyli się do powołanej argumentacji, zostanie stwierdzona nieważność MPZP w całości lub w części. Skutkiem takiego orzeczenia jest nieobowiązywanie MPZP ze skutkiem ex tunc (czyli od początku) dla całego obszaru objętego planem lub konkretnej nieruchomości. Pozwala to zagospodarować taki teren zgodnie z zamierzeniem właściciela, po uwzględnieniu wymagań określonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Drugą z możliwości jest zmiana MPZP. Może być ona dokonana wyłącznie przez właściwą radę gminy w drodze podjęcia nowej uchwały. Proces ten jest jednak bardzo długotrwały i kosztowny. Procedura planistyczna składa się bowiem z szeregu czynności takich jak projektowanie, konsultacje z mieszkańcami oraz właściwymi instytucjami, czy rozpatrywanie uwag zgłoszonych przez mieszkańców, co wymaga poświęcenia znacznej ilości czasu i zaangażowania znacznych środków finansowych ze strony gminy. Dlatego też zmiany MPZP na wniosek mieszkańców występują bardzo rzadko.
Nasze doświadczenie w postępowaniach o stwierdzenie nieważności MPZP
Posiadamy wieloletnie doświadczenie w postępowaniach o stwierdzenie nieważności MPZP, w tym w zakresie możliwości zaskarżenia MPZP. Z sukcesami prowadziliśmy również liczne postępowania sądowe, zarówno przed wojewódzkimi sądami administracyjnymi, jak i Naczelnym Sądem Administracyjnym (NSA).
Dobrym przykładem naszego doświadczenia jest doprowadzenie do stwierdzenia nieważności kilku MPZP na terenie jednego z największych polskich miast, z uwagi na bezprawne wyłącznie przez gminę możliwości zabudowy szeregu nieruchomości, bez istnienia uzasadnionych podstaw faktycznych i prawnych.
Jeśli MPZP koliduje z Twoimi planami inwestycyjnymi, zachęcamy do kontaktu z naszym specjalistą.
