Audyt nieruchomości – na co należy zwrócić uwagę kupując działkę?

Nie od dziś wiadomo, że trzymanie pieniędzy w gotówce nie jest najlepszą metodą oszczędzania. W obecnych, pandemicznych czasach duże lokaty również niekoniecznie są dobrym sposobem na inwestycję. Wartość złotówki maleje, o czym świadczy chociażby najnowszy raport GUS, zgodnie z którym w styczniu ceny w Polsce były średnio o 2,7 procent wyższe niż rok wcześniej.

Zakup nieruchomości jest zdaje się najpopularniejszą formą zabezpieczenia majątku. Czy słusznie – zdania są podzielone. Mimo wszystko, postanowiliśmy pochylić się nad podstawowymi aspektami, jakie należy wziąć pod uwagę decydując się na zakup działki.

Niezależnie od tego, czy planujemy kupno nieruchomości pod budowę domu jednorodzinnego czy na działce planujemy postawić farmę fotowoltaiczną podstawowe aspekty, konieczne do zbadania pozostają niezmienne.

GDZIE NALEŻY SZUKAĆ INFORMACJI?

1. księga wieczysta – jest to pierwsze miejsce, które powinniśmy sprawdzić przed podjęciem decyzji o zakupie działki. W księdze wieczystej ustalimy stan prawny nieruchomości, jej ewentualne obciążenia czy to hipoteką czy służebnościami (zwracam szczególną uwagę na służebności osobiste, których zniesienie może być szczególnie utrudnione), a także kto jest właścicielem.
2. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (mpzp) – jest to drugie po księdze wieczystej źródło najważniejszych informacji dotyczących działki. Dowiadujemy się z niego m.in. o:
   – przeznaczeniu działki (czy interesująca nas nieruchomość nie jest rolna i zanim będziemy mogli cokolwiek na niej postawić, trzeba będzie przejść przez długi i kosztowny proces jej odrolnienia),
   – wysokości dozwolonej zabudowy,
   – czy działka przeznaczona jest na zabudowę jednorodzinną, usługową lub przemysłową a może w ogóle nie może zostać zagospodarowana w interesujący nas sposób?
   – jak duża przestrzeń działki może podlegać zabudowie,
   – jakie jest przeznaczenie działek sąsiednich.
3. warunki zabudowy – nie każda działka objęta jest mpzp. W takich sytuacjach powinniśmy zwrócić się do urzędu miasta lub urzędu gminy o wydanie decyzji i ustalenie tym samym czy planowana przez nas inwestycja jest możliwa do zrealizowania na wybranym terenie,
4. mapa zasadnicza – jest to źródło, z którego dowiemy się o uzbrojeniu działki, a zatem czy na jej terenie znajdują się przyłącza (prąd, woda, gaz, kanalizacja), a jeżeli nie – w jakiej odległości od działki znajdują się potrzebne nam media i czy możliwym jest przyłączenie do nich interesującej nas nieruchomości.

CO JESZCZE WARTO SPRAWDZIĆ?

Oprócz powyżej wskazanych dokumentów warto także zbadać czy teren, który nas interesuje nie jest objęty obszarem chronionym – czy podlega przepisom ochrony środowiska, dziedzictwa kulturowego, a może nawet ochronie gruntów rolnych i leśnych, przepisów przeciwpożarowych lub sanitarnych.

W tym celu warto chociażby zwrócić uwagę, czy teren nie jest objęty programem Natura 2000 lub nie podlega pod uproszczony plan urządzenia lasu. Jeżeli interesujący nas teren jest w jakimś stopniu zalesiony – to czy w ogóle możemy przeprowadzić wycinkę drzew i jak dużo będziemy musieli za to zapłacić.

Dodatkowo warto mieć na względzie, czy działka nie jest położona na terenie zalewowym, osuwiskowym czy zasypowym lub czy nie występują na niej szkody górnicze.

Niezwykle ważnym aspektem jest też to czy działka ma dostęp do drogi publicznej, a jeśli jest to droga prywatna to czy będziemy mogli z niej korzystać na zasadzie służebności czy będziemy mieć udział we współwłasności.

GDZIE SZUKAĆ WSPARCIA

W sieci znajdziemy wiele poradników, na co zwrócić uwagę przed zakupem działki pod budowę domu, W przypadku działek, na których planujemy dokonać inwestycji sprawa nie jest już tak prosta – wszystko zależy bowiem od tego, na co planujemy przeznaczyć interesującą nas nieruchomość. Jak widać powyżej liczba dokumentów i informacji koniecznych do sprawdzenia oraz urzędów do odwiedzenia jest niezwykle szeroka i nietrudno o pominięcie ważnych kwestii. Nie zapominajmy przy tym, że i tak przytoczona lista nie jest kompletna i od wielu czynników może zależeć, jakich informacji będziemy potrzebować przed podpisaniem umowy.

Zakup odpowiedniej działki pod inwestycję stanowi kluczową decyzję przed dalszym rozwojem biznesu i nie można sobie już na tym etapie pozwolić na niedociągnięcia. Nasze doświadczenie pokazuje, że dobrze wykonany audyt nieruchomości może oszczędzić przyszłemu właścicielowi wielu niepotrzebnych zmartwień, a nawet doprowadzić do uregulowania stanu prawnego przed zakupem działki dzięki czemu unikamy później przykrych niespodzianek.