Uchwała wspólnoty mieszkaniowej – kiedy można żądać jej uchylenia, a kiedy stwierdzenia nieistnienia uchwały?

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej – kiedy można żądać jej uchylenia, a kiedy stwierdzenia nieistnienia uchwały?

Podjęcie decyzji w formie uchwały właścicieli lokali wymagane jest w najistotniejszych dla wspólnoty mieszkaniowej kwestiach, jak np. w celu przyjęcia planu gospodarczego, powołania i odwołania zarządu, ustalenia wysokości opłat na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Są to zatem decyzje, które bezpośrednio będą dotykać wszystkich mieszkańców.

Jednocześnie – jeśli statut wspólnoty nie stanowi inaczej – dla przyjęcia takiej uchwały wystarczające jest uzyskanie zwykłej większości głosów właścicieli lokali, przy czym głosy te liczone są według udziałów w nieruchomości wspólnej przypadających na danego właściciela. Aby uchwała wspólnoty mieszkaniowej została przyjęta, wystarczy zatem żeby uzyskała poparcie właścicieli mających łącznie nieco ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej. Pozostała połowa właścicieli musi się takiej decyzji podporządkować.

Jeśli jednak uchwała wspólnoty została podjęta nieprawidłowo, np. z naruszeniem statutu lub ustawy, właścicielom przysługują instrumenty prawne pozwalające na podważenie takiej uchwały.

UCHYLENIE UCHWAŁY WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ

Podstawowym aktem prawnym regulującym funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (w dalszej treści zwana: „Ustawa”).

Zgodnie z przepisem art. 25 ust. 1 Ustawy, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub ze statutem wspólnoty, albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy tego właściciela. Jeśli w ocenie właściciela uchwała jest sprzeczna z zasadami funkcjonowania wspólnoty, jakie zostały przyjęte w statucie lub jakie wynikają z przepisów prawa, właściciel może domagać się uchylenia takiej uchwały.

Istotny dla możliwości skorzystania z tego instrumentu prawnego jest termin. Uchwała wspólnoty może być bowiem zaskarżona na tej podstawie w terminie 6 tygodni od dnia, w którym właściciel dowiedział się o podjęciu uchwały. Jeśli uchwała była podjęta na zebraniu ogółu właścicieli – termin ten liczy się od daty tego zebrania. Jeśli jednak uchwała była podjęta w innym trybie, np. przez zbieranie głosów obiegowo – termin ten liczy się od dnia, w którym właściciel dowiedział się o tym, że uchwała została podjęta. Z punktu widzenia interesów zarówno zarządu wspólnoty, jak i mieszkańców, warto wybrać taką formę zawiadamiania właścicieli o podjęciu uchwał, która pozwoli na precyzyjne ustalenie daty uzyskania informacji (np. mailowo lub za potwierdzeniem doręczenia).

We wskazanym wyżej 6-tygodniowym terminie właściciel, który chciałby uchwałę zaskarżyć, musi złożyć pozew do sądu, wskazując w nim, jakie postanowienia statutu, przepisy prawa lub inne zasady zarządzania nieruchomością zostały przez tę uchwałę naruszone.

STWIERDZENIE NIEISTNIENIA UCHWAŁY WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ

Żądanie uchylenia uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 Ustawy może dotyczyć tylko uchwał, które zostały skutecznie podjęte. Jeśli w procesie podejmowania uchwały zostały popełnione błędy, ze względu na które uchwała nie może być uznana za skutecznie podjętą, nie można żądać uchylenia takiej uchwały. W takim przypadku, aby wykluczyć uchwałę z obrotu prawnego, konieczne jest wystąpienie z powództwem o ustalenie nieistnienia uchwały wspólnoty mieszkaniowej.

Najczęstszą przyczyną nieistnienia uchwały są sytuacje, gdy popełniono błędy przy zbieraniu i liczeniu głosów, wskutek których stwierdzono, że za uchwałą opowiedziała się wymagana większość, podczas gdy prawidłowe przeliczenie głosów oddanych przez osoby uprawnione prowadzi do stwierdzenia, że większości tej nie uzyskano.

Najczęstsze przypadki, w których dochodzi do popełnienia takich błędów, to:

  1. oddanie głosu przez osobę inną niż właściciel, jeśli nie posiada ona pełnomocnictwa od właściciela – np. lokator podpisuje się pod uchwałą, chociaż nie jest właścicielem lokalu i nie ma pełnomocnictwa od właściciela;
  2. oddanie głosu przez tylko jednego ze współwłaścicieli w częściach ułamkowych i błędne zaliczenie tego głosu jako oddany przez wszystkich współwłaścicieli – zaliczony powinien zostać udział przypadający na podpisującą się osobę;
  3. oddanie głosu w sposób inny niż przez złożenie wyraźnego podpisu pod uchwałą w przypadku głosowania obiegowego – postawienie dowolnego „znaczka” przy swoim nazwisku, niebędącego podpisem, nie może zostać uznane za skuteczne oddanie głosu;
  4. nieprawidłowa reprezentacja spółki, fundacji, spółdzielni lub innego podobnego podmiotu, będącego członkiem wspólnoty mieszkaniowej – za uchwałą powinien zagłosować właściwy organ zarządzający zgodnie z zasadami reprezentacji wynikającymi z właściwego rejestru (np. jeśli z KRS wynika, że za spółkę musi działać łącznie dwóch członków zarządu – obaj oni muszą podpisać się pod uchwałą, aby głos został skutecznie oddany).

Jeśli przy głosowaniu nad uchwałą popełnione zostały podobne błędy, konieczne jest skorygowanie liczby głosów poprzez odliczenie głosów, które nie zostały skutecznie oddane. Gdy po takiej korekcie okaże się, że „za” uchwałą nie głosowała wymagana większość właścicieli lokali, należy stwierdzić, że uchwała nie została skutecznie przyjęta. W takim przypadku, każdemu, kto ma w tym interes prawny, przysługuje roszczenie o stwierdzenie nieistnienia uchwały.

Z uwagi na to, że funkcjonowanie w obrocie uchwały, która nigdy nie została skutecznie podjęta stanowi duże zagrożenie dla obrotu prawnego, wystąpienie z powództwem o stwierdzenie nieistnienia uchwały nie jest ograniczone żadnym terminem – można je złożyć w każdym czasie.

PODSUMOWANIE

Uchwały wspólnot mieszkaniowych powinny być przygotowywane i podejmowane z dużą uważnością, zarówno co do treści merytorycznej, jak i formalnych aspektów głosowania, jako że dotyczą one niezwykle istotnych dla każdego z mieszkańców kwestii.

Jeśli dojdzie do przyjęcia niekorzystnych rozstrzygnięć, właściciele mogą skorzystać z opisanych powyżej roszczeń. Wybór jednego z nich nie jest jednak dowolny – należy go poprzedzić dokładną oceną wad, którymi dotknięta jest uchwała.

Z kolei, z punktu widzenia zarządu wspólnoty i właścicieli zainteresowanych podjęciem danej uchwały – istotne jest staranne przeprowadzenie procesu podejmowania uchwały, tak, by wysiłek włożony w jej przygotowanie i przeprowadzenie głosowania nie okazał się daremny.

Autor: Ilona Fortuna

radca prawny
ilona.fortuna@rspartners.pl
573 456 195