Dzisiejszym artykułem rozpoczynamy serię publikacji poświęconych nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, której większość przepisów weszła w życie 24 września 2023 r. Zakres i charakter zmian pozwalają z całą odpowiedzialnością stwierdzić, że mamy do czynienia z największą zmianą i zarazem rewolucją w planowaniu przestrzennym od 2003 r., czyli od wejścia w życie aktualnie obowiązującej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wprowadzone zmiany, które będziemy opisywać szerzej w kolejnych publikacjach, będą miały wpływ na wszystkich uczestników procesu inwestycyjno-budowlanego, a najmocniej dotkną inwestorów oraz organy samorządu gminnego.
Plan ogólny gminy
Pierwszą istotną zmianą, którą zakłada nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jest zastąpienie Studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego gminy przez Plan ogólny gminy. Dokument ten, w odróżnieniu od Studium, ma być aktem prawa miejscowego, a więc będzie aktem prawa powszechnie obowiązującym. Oznacza to, że jego postanowienia będą wiązać zarówno organy administracji publicznej, jak również obywateli – w tym inwestorów.
Plan ogólny gminy ma stanowić podstawę planowania przestrzennego w każdej gminie, i określać przede wszystkim gminne standardy urbanistyczne oraz strefy planistyczne. Celem Planu ogólnego gminy będzie wyznaczenie wytycznych do sporządzenia Miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które nadal będą funkcjonować w obrocie prawnym, jednak ich charakter nieco się zmieni.
Termin na sporządzenie przez gminy Planów ogólnych został wyznaczony na 31 grudnia 2025 r., jednak od momentu uchwalenia ustawy nowelizującej środowiska samorządowe alarmowały o braku możliwości uchwalenia Planów ogólnych gminy w tym terminie, z uwagi na rozbudowaną i czasochłonną procedurę. Należy zatem spodziewać się wydłużenia tego terminu, a próby w tym kierunku były podejmowane już pod koniec 2023 r.
Zintegrowane plany inwestycyjne
Istotną nowością w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest wprowadzenie Zintegrowanych planów inwestycyjnych.
Ta instytucja nie była wcześniej znana polskiemu ustawodawstwu, choć jej elementy występowały w obrocie prawnym i były normowane w drodze umów cywilnoprawnych zawieranych pomiędzy inwestorami a organami administracji publicznej. Zintegrowany plan inwestycyjny będzie uchwalany przez właściwą radę gminy na wniosek inwestora i ma stanowić podstawę do uchylenia odpowiedniej części Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zawarcia między inwestorem a właściwą gminą umowy w formie aktu notarialnego, która będzie określała zasady realizacji konkretnej inwestycji oraz zobowiązania inwestora.
Zintegrowany plan inwestycyjny ma ułatwić realizację większych inwestycji na terenach, na których taka możliwość była dotychczas wykluczona w zamian za określone zobowiązania inwestora na rzecz gminy, np. wybudowanie drogi, kanalizacji sanitarnej czy nawet placówki oświatowej, które będą służyć większej społeczności.
Ograniczona możliwość wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zakłada również znaczne ograniczenie możliwości wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dotychczas takie decyzje wydawane były w stosunku do nieruchomości nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Po nowelizacji, a konkretnie po uchwaleniu Planów ogólnych gminy, taka możliwość będzie zachowana jedynie do z góry określonych w Planie ogólnym gminy obszarów uzupełnienia zabudowy. Zastosowane rozwiązanie ma ograniczyć zabudowę terenów, na których nie obowiązują plany miejscowe, co z pewnością ograniczy podaż gruntów pod inwestycje, a w konsekwencji podniesienie wartości gruntów inwestycyjnych. Powyższe rozwiązanie nie jest jeszcze praktykowane, stąd trudno określić jaki stosunek do tych przepisów zajmie doktryna i orzecznictwo sądów administracyjnych.
Udział społeczeństwa w procesie planowania przestrzennego
Zmiany wprowadzone do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym 24 września 2023 r. zakładają również szerszy udział społeczeństwa w procesie planowania przestrzennego, poprzez umożliwienie składania wniosków do projektów aktów planowania przestrzennego, czy zajmowania stanowisk wobec proponowanych rozwiązań planistycznych.
Rejestr Urbanistyczny
Nowelizacja przewiduje również obowiązek publikacji danych z zakresu planowania przestrzennego w ogólnodostępnym i bezpłatnym Rejestrze Urbanistycznym prowadzonym w systemie teleinformatycznym, który ma zostać utworzony do 1 stycznia 2026 r.
Szczegóły poszczególnych zmian w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym omówimy w kolejnych publikacjach.
Zachęcamy również do kontaktu, oferując pomoc uczestnikom procesu inwestycyjno-budowalnego w dostosowaniu się do nowej rzeczywistości prawnej.
